Rilevare un'attività già avviata: quanto costa, cosa controllare, come pagarla

Rilevare un'attività già avviata vuol dire comprare un'azienda che lavora già: attrezzature, avviamento (cioè clientela e reputazione), contratti, licenze e, se ci sono, dipendenti. Il prezzo di un'attività di vicinato vale in genere tra 0,3 e 1 volta il fatturato annuo: un bar da 150.000 € di incassi si vende spesso tra 50.000 € e 120.000 €. Poi ci sono i costi accessori, che pesano un 15–25% in più: imposta di registro del 3%, notaio, commercialista, cauzione del locale, magazzino e liquidità per i primi mesi. Dal preliminare alla riapertura con il nuovo titolare passano di solito 2–4 mesi.

Cosa vuol dire rilevare un'attività già avviata

Quando rilevi un'attività compri un'azienda, cioè l'insieme organizzato di beni e rapporti che serve a lavorare (art. 2555 c.c.): arredi e attrezzature, magazzino, insegna, avviamento, contratti con fornitori e locatore, licenze e dipendenti. L'operazione si chiama cessione d'azienda e si fa dal notaio (art. 2556 c.c.).

Se il venditore è una SRL puoi anche comprare le quote della società: prendi tutto, licenze e contratti ma anche debiti, contenziosi e rischi fiscali del passato, con imposta di registro fissa (200 €) invece del 3%. Per un'attività piccola la cessione d'azienda è quasi sempre più sicura: le differenze sono nella guida su cessione di quote o cessione d'azienda.

Non devi per forza comprare subito. Con l'affitto d'azienda con patto di riscatto gestisci pagando un canone (in genere il 10–15% del valore all'anno) e compri dopo 2–3 anni, scalando dal prezzo una parte dei canoni. Con il franchising apri da zero con un marchio noto, pagando fee d'ingresso e royalty: il confronto è nella guida franchising o attività avviata.

Rilevare o aprire da zero?

	Rilevare	Aprire da zero
Tempi per incassare	2–4 mesi dal preliminare	6–12 mesi tra locale, lavori e licenze
Costo iniziale	Prezzo più 15–25% di accessori	Lavori, impianti e attrezzature nuove: spesso pari o superiore
Clientela	Dal primo giorno	Da costruire in 12–24 mesi
Rischio	Conosci gli incassi passati	Solo previsioni
Personale	Già formato, passa con l'azienda (art. 2112 c.c.)	Da cercare e formare
Libertà di progetto	Limitata	Totale

Rilevare costa spesso quanto aprire, ma compri tempo e certezze. Aprire da zero conviene solo se il format che vuoi non esiste o se i prezzi in zona sono fuori scala.

Quanto costa rilevare un'attività commerciale

Il costo è la somma di prezzo e costi accessori. I secondi sono quelli che quasi tutti sottovalutano.

Il prezzo: multipli e ordini di grandezza per settore

Per le attività di vicinato il prezzo si ragiona sul fatturato: nella pratica tra 0,3 e 1 volta gli incassi annui, in base a margine, posizione e durata residua del contratto di locazione. Per aziende strutturate si usa l'EBITDA (il margine operativo lordo, cioè l'utile prima di interessi, tasse e ammortamenti) moltiplicato per 3–6, meno i debiti finanziari. Il metodo è spiegato nella guida quanto vale la mia azienda; per una prima stima puoi usare lo strumento gratuito di valutazione.

Ordini di grandezza, non un listino:

Attività	Come si ragiona sul prezzo	Ordine di grandezza
Bar	0,4–0,8 volte gli incassi	50.000–150.000 €
Ristorante o pizzeria	0,5–1 volta il fatturato	100.000–300.000 €
Negozio di vicinato	0,3–0,6 volte il fatturato, magazzino a parte	30.000–100.000 €
Tabaccheria	2–4 volte gli aggi annui (le provvigioni su tabacchi e giochi)	100.000–400.000 €
Farmacia	0,8–1,2 volte il fatturato	Spesso oltre 1 milione di euro
Edicola	Sugli aggi	20.000–60.000 €
Palestra	Su abbonamenti attivi e attrezzature	50.000–250.000 €

I costi accessori che molti dimenticano

• Commercialista o perito per la due diligence: 1.000–3.000 € per analizzare bilanci, corrispettivi, contratti e debiti. È il costo che ti evita tutti gli altri.
• Notaio: 1.500–3.000 € per l'atto di cessione, in base al valore.
• Imposta di registro: 3% su avviamento e beni mobili, 9% se c'è un immobile (DPR 131/1986). Per legge ne rispondono entrambe le parti, per prassi la paga l'acquirente.
• Deposito cauzionale del locale: subentrando nella locazione il locatore chiede in genere 3 mensilità (art. 11 L. 392/1978).
• Magazzino: la merce si conteggia quasi sempre a parte, a prezzo di costo, con inventario alla consegna. In un negozio vale 10.000–30.000 €.
• SCIA e volture: diritti di segreteria del SUAP, utenze, insegne, fornitori. Poche centinaia di euro.
• Capitale circolante: la liquidità per fornitori, affitto e stipendi dei primi 2–3 mesi, prima che gli incassi vadano a regime. Non c'è nell'annuncio, ma senza si soffre.

Esempio: bar in vendita a 90.000 €

• Prezzo di cessione: 90.000 €
• Imposta di registro 3%: 2.700 €
• Notaio: 2.000 €
• Commercialista per la due diligence: 1.500 €
• Cauzione del locale (3 mensilità da 1.200 €): 3.600 €
• Magazzino alla consegna: 3.000 €
• SCIA, volture, diritti di segreteria: 300 €
• Capitale circolante per 2–3 mesi: 10.000 €

Esborso totale reale: circa 113.000 €, il 25% in più del prezzo dell'annuncio.

Cosa controllare prima di firmare

Il prezzo si negozia sui documenti, non sui racconti. Prima di firmare chiedi e verifica:

• Fatturato reale: corrispettivi telematici degli ultimi 2–3 anni, dichiarazioni IVA, bilanci se è una società. Confronta con gli scontrini di una settimana passata nel locale.
• Margini: costo della merce, affitto, personale, utenze. Un bar sano lascia in genere un margine operativo del 15–25% degli incassi; se non torna, il prezzo è sbagliato.
• Contratto di locazione: durata residua (per uso commerciale 6+6 anni, L. 392/1978), canone, clausole su cessione e destinazione d'uso, arretrati. Con 18 mesi di contratto residuo l'attività vale molto meno che con 8 anni davanti: ne parliamo nella guida su cessione dell'attività e contratto di locazione.
• Licenze e requisiti personali: la licenza segue l'azienda, i requisiti sono tuoi. Per somministrare cibo e bevande serve il corso SAB o esperienza nel settore (art. 71 D.Lgs. 59/2010); per la tabaccheria il subentro va autorizzato dall'Agenzia delle Dogane e dei Monopoli (ADM). Tutto nella guida su licenze e volture nel subentro.
• Dipendenti: passano con l'azienda alle stesse condizioni (art. 2112 c.c.). Chiedi contratti, anzianità, TFR maturato e ferie non godute: sono soldi che erediti.
• Attrezzature in leasing o non pagate: macchina del caffè, cella o forno potrebbero essere di una società di leasing o con riserva di proprietà. Chiedi fatture e contratti.
• Debiti: DURC, estratto di ruolo dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione, certificato dei carichi pendenti, situazione con fornitori e banche.

La checklist completa è nella guida alla due diligence per l'acquisto di un'azienda.

I rischi di chi rileva un'attività

Alcuni obblighi del vecchio titolare ti seguono:

• Debiti pregressi (art. 2560 c.c.): l'acquirente di un'azienda commerciale risponde dei debiti anteriori che risultano dai libri contabili obbligatori, insieme al venditore, che resta obbligato salvo liberazione dei creditori. Un fornitore non pagato iscritto nel libro giornale può chiedere i soldi a te. Contromisure: elenco dei debiti nell'atto, parte del prezzo trattenuta a garanzia, fideiussione del venditore. Approfondimento nella guida sulla cessione d'azienda con debiti.
• Debiti tributari (art. 14 D.Lgs. 472/1997): rispondi in solido, nei limiti del valore dell'azienda e dopo che il Fisco ha tentato con il venditore, per imposte e sanzioni dell'anno della cessione e dei due precedenti. La via d'uscita è il certificato dei carichi pendenti che il venditore chiede all'Agenzia delle Entrate: se è negativo ti libera, e ti libera anche se l'ufficio non lo rilascia entro 40 giorni. Pretendilo prima dell'atto.
• Crediti dei dipendenti (art. 2112 c.c.): per arretrati, TFR e ferie maturate prima del passaggio rispondete in solido tu e il venditore. Conteggia il TFR nel prezzo.
• Clientela legata al vecchio titolare: in un bar di quartiere una parte degli incassi segue la persona, non il locale. Un affiancamento di 2–4 settimane scritto nel contratto e il divieto di concorrenza per 5 anni (art. 2557 c.c.) limitano il danno.
• Locatore che si oppone: la locazione passa con l'azienda anche senza il suo consenso (art. 36 L. 392/1978), ma può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni dalla comunicazione. Meglio incontrarlo prima del preliminare.

Come pagare: mutuo, prestito, venditore e agevolazioni

Quasi nessuno paga tutto con i risparmi. Le fonti si combinano:

• Capitale proprio: la banca vuole in genere un apporto del 30–50% dell'investimento totale. Con 40.000 € puoi ragionare su operazioni da 90.000–120.000 €.
• Mutuo o prestito bancario: prestiti chirografari (cioè senza ipoteca) da 5 a 10 anni, di solito per il 50–70% del prezzo. Il Fondo di garanzia PMI copre la banca fino all'80% e facilita la pratica, che presenta la banca stessa. Servono business plan, numeri dell'attività e preliminare firmato.
• Finanziamento del venditore (vendor loan): una parte del prezzo, spesso il 20–40%, pagata a rate in 12–36 mesi dopo l'atto, con cambiali o fideiussione. Riduce l'anticipo e tiene il venditore interessato al passaggio di consegne.
• Affitto d'azienda con riscatto: gestisci pagando un canone e compri tra 2–3 anni, quando hai lo storico per ottenere il mutuo.
• Agevolazioni pubbliche: Resto al Sud e ON di Invitalia per chi ha i requisiti di età, territorio o genere; microcredito per importi piccoli; bandi regionali. Condizioni e cifre cambiano ogni anno: verificale sul bando aperto prima di contarci.

Il mix, i documenti e come si presenta la pratica sono nella guida su come finanziare l'acquisto di un'azienda.

Il percorso in 7 passi, con i tempi

1. Ricerca (1–3 mesi). Definisci settore, zona e budget totale. Guarda le attività e aziende in vendita, confronta prezzi e fatturati, scarta chi non mostra i numeri.
2. Visita e documenti (1–2 settimane). Passa in orari diversi, conta i clienti, poi chiedi corrispettivi, contratto di locazione, elenco di dipendenti e attrezzature.
3. Valutazione (1 settimana). Fai i conti con i multipli visti sopra e fissa il prezzo massimo, accessori compresi.
4. Proposta e preliminare (2–3 settimane). Si firma il compromesso con caparra confirmatoria del 10% (art. 1385 c.c.) e le condizioni sospensive: esito della due diligence, mutuo, consenso del locatore. Cosa scrivere è nella guida sul preliminare di cessione d'azienda.
5. Due diligence (3–6 settimane). Commercialista e, se serve, avvocato verificano conti, debiti, contratti e licenze; se emerge qualcosa si rinegozia o si esce con la caparra.
6. Atto dal notaio (1–2 settimane dopo). Atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2556 c.c.), deposito al registro delle imprese entro 30 giorni, saldo o erogazione del mutuo.
7. SCIA di subentro e affiancamento (dal giorno dell'atto). SCIA al SUAP, volture, e il vecchio titolare al tuo fianco per 2–4 settimane come da contratto.

Dal preliminare all'apertura con il tuo nome sull'insegna passano in genere 2–4 mesi.

Rilevare un'attività fallita o in liquidazione

Le aziende in liquidazione giudiziale (il vecchio fallimento) si vendono tramite il curatore, con aste o procedure competitive. Il prezzo parte dalla perizia e scende a ogni asta deserta, spesso del 20–25%: si compra a sconto, ma con regole diverse.

• Nessuna garanzia: si compra "visto e piaciuto", senza garanzia per i vizi (art. 2922 c.c.).
• Niente debiti pregressi: l'art. 2560 c.c. non si applica. L'art. 105 della legge fallimentare, oggi art. 214 del codice della crisi, esclude la responsabilità dell'acquirente per i debiti anteriori; anche quella fiscale dell'art. 14 D.Lgs. 472/1997 è esclusa in procedura concorsuale.
• Licenze, locale e dipendenti: la licenza può essere decaduta e la locazione sciolta dal curatore; il passaggio dei dipendenti può derogare all'art. 2112 c.c. con accordo sindacale (art. 47 L. 428/1990).
• Liquidità pronta: cauzione del 10% con l'offerta e saldo entro 60–120 giorni, di solito senza condizione legata al mutuo.

Se invece la società è in liquidazione volontaria, vende con le regole ordinarie e i debiti pregressi ti seguono.

Gli errori più comuni di chi rileva un'attività

• Comprare sul fatturato dichiarato. "Facciamo 200.000 € l'anno" vale zero senza corrispettivi e dichiarazioni.
• Non leggere il contratto di locazione. È il documento che decide se l'attività esiste ancora tra due anni.
• Dimenticare i costi accessori. Chi ha 90.000 € e compra a 90.000 € apre senza liquidità. Metti in conto il 15–25% in più prima dell'offerta.
• Saltare l'affiancamento. Senza 2–4 settimane con il vecchio titolare perdi fornitori, ricette, abitudini dei clienti e accordi non scritti.
• Fidarsi del fatturato "in nero". Non lo puoi verificare, finanziare né difendere davanti al Fisco.
• Non chiedere il certificato dei carichi pendenti. Costa una richiesta e 40 giorni di attesa, ed evita di rispondere delle imposte del venditore.

Domande frequenti su come rilevare un'attività già avviata

Quanto costa rilevare un'attività commerciale? In genere tra 0,3 e 1 volta il fatturato annuo per un'attività di vicinato, 3–6 volte l'EBITDA per aziende strutturate. Al prezzo si aggiungono i costi accessori: imposta di registro del 3% su avviamento e beni mobili, notaio 1.500–3.000 €, commercialista 1.000–3.000 €, cauzione del locale, magazzino e liquidità per i primi mesi. L'esborso reale supera il prezzo del 15–25%.

Cosa serve per rilevare un'attività? Tre cose: i requisiti personali per quella licenza (il corso SAB per somministrare cibo e bevande, i requisiti morali, l'autorizzazione ADM per i tabacchi), il capitale per prezzo e costi accessori, e un atto notarile di cessione d'azienda (art. 2556 c.c.) o di quote. Dopo l'atto si presenta la SCIA di subentro al SUAP del Comune e si fanno le volture.

Comprare un'attività già avviata conviene? Conviene quando i numeri sono verificati: parti con clientela, personale e incassi dal primo giorno, e la banca finanzia più volentieri un'attività con uno storico. Rispetto ad aprire da zero i tempi si dimezzano (2–4 mesi contro 6–12) e il rischio è più basso. Non conviene se il prezzo si basa su un fatturato non documentato o se la locazione scade a breve.

Si può avere un mutuo o un prestito per rilevare un'attività? Sì. Le banche finanziano in genere il 50–70% del prezzo con un prestito di 5–10 anni, spesso assistito dal Fondo di garanzia PMI, che copre fino all'80% dell'importo. Serve un apporto proprio del 30–50% e un business plan con i numeri dell'attività. In alternativa puoi negoziare una dilazione con il venditore (vendor loan) di 12–36 mesi o un affitto d'azienda con riscatto.

Chi paga i debiti dell'attività rilevata? Dei debiti iscritti nei libri contabili obbligatori risponde anche l'acquirente, insieme al venditore (art. 2560 c.c.). Per imposte e sanzioni dell'anno della cessione e dei due precedenti c'è responsabilità solidale nei limiti del valore dell'azienda (art. 14 D.Lgs. 472/1997), evitabile con il certificato dei carichi pendenti negativo. Per i crediti dei dipendenti rispondono entrambi (art. 2112 c.c.). Comprando le quote della società, invece, i debiti restano tutti dentro.

Quanto tempo ci vuole per rilevare un'attività? Dal preliminare all'atto passano in genere 2–4 mesi: 3–6 settimane di due diligence, 2–3 settimane di istruttoria della banca se serve un finanziamento, poi l'atto dal notaio e la SCIA di subentro, presentata il giorno stesso o entro pochi giorni. La ricerca dell'attività giusta, prima del preliminare, richiede spesso 1–3 mesi. L'affiancamento del vecchio titolare dura di solito 2–4 settimane.