Comprare una farmacia: requisiti, prezzi e procedura

Per comprare una farmacia in Italia devi essere un farmacista abilitato iscritto all'albo oppure, dalla legge 124/2017, anche una società di capitali con un direttore farmacista. Il prezzo si calcola in prassi tra 0,7 e 1,2 volte il fatturato annuo: una farmacia media, che fattura 1,2–1,5 milioni di euro, si negozia quindi tra 900.000 e 1,8 milioni di euro. Il trasferimento della titolarità richiede l'autorizzazione della ASL e si chiude, in media, in 4–8 mesi dalla prima trattativa.

Chi può comprare una farmacia

La farmacia non è un esercizio commerciale come gli altri: la titolarità è regolata per legge e il numero di sedi sul territorio è contingentato. Prima ancora di parlare di prezzo, verifica di avere (o di poterti dotare di) i requisiti soggettivi.

Il farmacista persona fisica

Se acquisti come persona fisica devi essere:

• laureato in Farmacia o CTF e in possesso dell'abilitazione professionale;
• iscritto all'albo dell'ordine dei farmacisti;
• libero da cause di incompatibilità: chi esercita la professione medica, o svolge attività di produzione e informazione scientifica del farmaco, non può essere titolare di farmacia.

È la forma classica di acquisto: il farmacista rileva la titolarità e gestisce in prima persona, da solo o in società con altri farmacisti (snc o sas tra farmacisti).

Le società di capitali dopo la legge 124/2017

La legge 124/2017 (legge sulla concorrenza) ha aperto la titolarità delle farmacie alle società di capitali: srl e spa possono oggi acquistare farmacie anche se i soci non sono farmacisti. Due condizioni restano ferme:

• la direzione della farmacia deve essere affidata a un farmacista iscritto all'albo (socio o dipendente), che risponde della gestione professionale;
• una stessa società o gruppo non può controllare più del 20% delle farmacie della stessa regione.

Questa apertura ha portato sul mercato catene e investitori, con due effetti pratici per te: più concorrenza sulle farmacie urbane ad alto fatturato, ma anche la possibilità di comprare tramite una tua srl senza essere farmacista, assumendo un direttore con i requisiti.

Un vincolo da conoscere sul lato del venditore: l'art. 12 della legge 475/1968 consente il trasferimento della farmacia solo se sono passati almeno 3 anni da quando il cedente ne ha conseguito la titolarità. Se la farmacia è stata vinta a concorso o acquistata da poco, chiedi subito da quanto tempo il venditore è titolare: sotto i 3 anni la cessione non è autorizzabile.

Quanto vale una farmacia

La regola di prassi del settore è il multiplo del fatturato annuo: tra 0,7x e 1,2x. È un range più alto e più stabile rispetto a quasi tutti gli altri esercizi commerciali, perché la farmacia gode di ricavi ricorrenti dal servizio sanitario nazionale e di un numero di sedi bloccato dalla pianta organica (oggi il criterio è di circa una farmacia ogni 3.300 abitanti): chi compra una farmacia compra anche una posizione protetta dalla concorrenza.

Tipologia	Fatturato annuo tipico	Multiplo di prassi	Prezzo indicativo
Farmacia rurale sussidiata	400.000–700.000 €	0,7–0,9x	300.000–600.000 €
Farmacia di paese o di quartiere	800.000–1.200.000 €	0,8–1,0x	650.000–1.200.000 €
Farmacia urbana ben posizionata	1.200.000–2.000.000 €	0,9–1,1x	1.100.000–2.200.000 €
Farmacia urbana ad alto SSN o in centro commerciale	oltre 2.000.000 €	1,0–1,2x	oltre 2.000.000 €

I fattori che spingono il multiplo verso l'alto:

• quota SSN elevata e stabile: le ricette del servizio sanitario sono ricavi ricorrenti e prevedibili, il vero motivo del premio sulle farmacie urbane;
• marginalità sopra la media: una farmacia ben gestita produce un EBITDA nell'ordine dell'8–15% del fatturato; sotto questa soglia il multiplo scende;
• contratto di locazione lungo (o mura di proprietà incluse o acquistabili);
• bacino d'utenza in crescita: nuovi quartieri residenziali, presenza di studi medici, parcheggio.

Attenzione a non ragionare solo sul fatturato: due farmacie con gli stessi ricavi possono valere cifre molto diverse a seconda di margini, costo del personale e canone. Per un primo orientamento sui numeri puoi usare lo strumento di valutazione di Attivita24, poi far validare il prezzo da un commercialista esperto del settore farmaceutico.

La procedura di acquisto passo per passo

L'acquisto di una farmacia segue lo schema della cessione d'azienda, con in più il passaggio amministrativo del trasferimento di titolarità. In sintesi:

1. Trattativa e lettera di intenti: definisci prezzo indicativo, perimetro (magazzino incluso o valorizzato a parte, eventuali mura) ed esclusiva per la due diligence.
2. Due diligence (4–8 settimane): analisi di conti, personale, contratti e pratiche amministrative.
3. Contratto preliminare con caparra confirmatoria (di norma il 10% circa) e condizioni sospensive, la principale delle quali è proprio il rilascio dell'autorizzazione al trasferimento della titolarità. Su come strutturarlo trovi una guida dedicata sul preliminare di cessione d'azienda.
4. Atto di cessione: come ogni cessione d'azienda va stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio (art. 2556 c.c.) e iscritto nel registro delle imprese.
5. Trasferimento della titolarità con autorizzazione ASL: l'acquirente presenta istanza alla ASL (o alla regione, secondo l'organizzazione locale) documentando i requisiti soggettivi; l'ente verifica e rilascia il provvedimento di riconoscimento della titolarità, in genere entro 60–90 giorni. Senza questo atto non puoi esercitare: la farmacia resta una sede della pianta organica e non può essere spostata al di fuori della sede assegnata senza una specifica autorizzazione.
6. Adempimenti finali: subentro nella convenzione con il SSN, comunicazioni all'ordine dei farmacisti, volture di utenze e contratti, aggiornamento del codice univoco per la tessera sanitaria.

Sul piano fiscale la cessione di farmacia sconta l'imposta di registro del 3% su avviamento e beni mobili (aliquote diverse se nel perimetro ci sono immobili), a carico dell'acquirente salvo diverso accordo. I dipendenti passano automaticamente al nuovo titolare con diritti e anzianità invariati (art. 2112 c.c.), mentre per i debiti dell'azienda ceduta risponde anche l'acquirente nei limiti di quanto risulta dai libri contabili obbligatori (art. 2560 c.c.): un motivo in più per una due diligence seria. Se la farmacia in vendita è comunale, verifica anche l'eventuale diritto di prelazione dei dipendenti previsto dalle procedure di dismissione.

Cosa guardare in due diligence

La farmacia è un'azienda con contabilità molto tracciabile: ricette SSN, corrispettivi telematici e distinte contabili riepilogative rendono difficile gonfiare i numeri. Proprio per questo la due diligence si concentra sulla qualità dei ricavi più che sulla loro esistenza.

• Mix SSN/commerciale: chiedi le distinte contabili riepilogative degli ultimi 24–36 mesi. Una quota SSN stabile è il cuore del valore; verifica però anche l'incidenza della distribuzione per conto (DPC), che genera ricavi a margine ridotto e può gonfiare otticamente il fatturato.
• Marginalità reale: margine lordo per reparto (etico, SOP/OTC, parafarmaco, cosmesi), sconti di legge applicati al SSN, condizioni di acquisto da grossisti e industria. Un EBITDA sotto l'8% del fatturato merita una spiegazione (canone alto? personale sovradimensionato? acquisti mal negoziati?).
• Personale: organico, inquadramenti, TFR maturato, superminimi e scatti di anzianità. Con l'art. 2112 c.c. ti prendi tutto l'esistente: calcola il costo del lavoro effettivo, non quello teorico.
• Magazzino: viene di norma valorizzato a parte al closing, con inventario in contraddittorio; attenzione a scorte obsolete o prossime a scadenza.
• Locali: durata residua e canone della locazione, consenso del proprietario al subentro, conformità dei locali ai requisiti igienico-sanitari.
• Contenziosi e regolarità: DURC, cartelle esattoriali, eventuali verbali ASL o contestazioni sulla convenzione SSN.

Il metodo di verifica è lo stesso di ogni acquisizione, con le specificità del canale farmaceutico: trovi il percorso completo nella guida alla due diligence nell'acquisto di un'azienda.

Come finanziare l'acquisto

Poche acquisizioni si prestano al credito bancario come la farmacia: ricavi ricorrenti, insolvenze rarissime, valore dell'azienda facilmente stimabile. Le principali banche hanno desk dedicati al credito farmaceutico e finanziano abitualmente il 70–80% del prezzo con mutui a 10–15 anni, spesso garantiti da pegno sull'azienda o sulle quote della società titolare.

Gli strumenti tipici:

• mutuo bancario dedicato: la soluzione standard; la sostenibilità si misura sul rapporto tra rata annua ed EBITDA, che le banche vogliono ampiamente sotto controllo;
• capitale proprio: preparati a mettere il 20–30% del prezzo, più il valore del magazzino e le imposte d'atto;
• vendor loan: una parte del prezzo dilazionata al venditore in 2–5 anni, utile per ridurre il debito bancario e tenere il cedente "impegnato" sulla bontà dei numeri dichiarati;
• garanzie pubbliche: per le operazioni nei limiti dimensionali previsti, il fondo di garanzia per le PMI può coprire una parte del finanziamento e migliorare le condizioni.

Prima di presentarti in banca costruisci un business plan con i dati della due diligence: le leve, i costi e gli errori da evitare sono spiegati nella guida su come finanziare l'acquisto di un'azienda.

Dove trovare farmacie in vendita

Il mercato delle farmacie è riservato e molte cessioni passano da canali informali: ordini professionali, commercialisti di settore, grossisti. Accanto a questi, i portali specializzati ti permettono di intercettare i titolari che hanno deciso di vendere: su Attivita24 trovi annunci di attività e aziende in vendita in tutta Italia, con la possibilità di contattare direttamente il venditore e avviare la trattativa. Se stai valutando anche altre attività a licenza contingentata, leggi la guida su come comprare una tabaccheria: le logiche di valutazione hanno più di un punto in comune.

Domande frequenti sull'acquisto di una farmacia

Chi può comprare una farmacia in Italia? Un farmacista abilitato e iscritto all'albo, oppure — dalla legge 124/2017 — anche una società di capitali, purché la direzione sia affidata a un farmacista iscritto all'albo. Restano le incompatibilità (professione medica, produzione e informazione scientifica del farmaco) e il limite del 20% delle farmacie della stessa regione per i gruppi societari.

Quanto vale una farmacia? La prassi di mercato valuta una farmacia tra 0,7 e 1,2 volte il fatturato annuo. Una farmacia media italiana, con 1,2–1,5 milioni di euro di ricavi, si negozia quindi tra 900.000 e 1,8 milioni di euro. Le farmacie urbane con alta quota SSN e buona marginalità spuntano i multipli più alti.

Serve essere farmacista per comprare una farmacia? Se acquisti come persona fisica sì: devi essere farmacista abilitato e iscritto all'albo. Se acquisti tramite una società di capitali no, ma la direzione della farmacia deve comunque essere affidata a un farmacista iscritto all'albo, che risponde della gestione professionale.

Quanto tempo richiede l'acquisto di una farmacia? In media 4–8 mesi: 1–2 mesi di trattativa e preliminare, 4–8 settimane di due diligence e poi la pratica di trasferimento della titolarità presso ASL e regione, che richiede in genere 60–90 giorni per il rilascio del provvedimento di riconoscimento.

Come si finanzia l'acquisto di una farmacia? Quasi sempre con un mutuo bancario dedicato: le banche considerano la farmacia un settore a basso rischio e finanziano il 70–80% del prezzo su 10–15 anni, spesso con il pegno sull'azienda come garanzia. Il resto si copre con capitale proprio ed eventualmente con una dilazione concessa dal venditore.

Cosa succede ai dipendenti della farmacia dopo la cessione? Passano automaticamente all'acquirente con anzianità, inquadramento e trattamento economico invariati, come previsto dall'art. 2112 c.c. In due diligence va quindi calcolato il costo del lavoro effettivo, compresi TFR maturato, scatti di anzianità e superminimi.